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2026年10月4日　／　売却の基礎・流れ

不動産が売れないときは？鹿児島市で見直したい価格・見せ方・売り方の順序

売れない原因は、順番に分けて見直します

売れない原因の見直し：価格：売り出し価格の考え方と、その根拠を確かめる、見せ方：物件の状態や魅力が、買う側に伝わっているかを見直す、売り方：媒介契約の期間や、販売の経路を見直す

この記事は2026年10月時点の制度にもとづく、一般的な説明です。制度は改正されることがあります。不動産がなかなか売れないと、何から手をつければよいのか迷い、気持ちが焦りやすくなります。原因は一つとは限りません。

そこで、価格・見せ方・売り方の3つのポイントに分け、順に確認する方法をご紹介します。物件の状態や地域、時期によって事情は違いますので、あくまで一般的な整理としてお読みください。

価格：金額だけでなく「根拠」を聞いてみる

最初に確認したいのは価格です。売り出し価格が、物件の状態や周辺の動きと合っているかを見直します。宅建業者は、媒介価額について意見を述べるときに、その根拠を明らかにする義務を負っているとされています。価格の提案を受けたときは、なぜその金額なのかを遠慮なく尋ねてみましょう。

根拠が分かれば、価格を見直すか、そのまま続けるかを、納得したうえで判断しやすくなります。ご家族や関係者がいる場合は、考え方を共有しておくと話し合いが進みやすくなります。

見せ方：建物の状態の伝え方と、報告の受け取り方

次に、物件の見せ方です。写真や説明文、室内の整え方、建物の状態の伝え方などが当てはまります。宅建業法では、媒介契約の締結時に、建物状況調査（インスペクション）を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付することが定められています。建物の状態を調べるかどうかも、見せ方を考える材料の一つです。進め方や費用など詳しくは、宅建業者や専門家にご確認ください。

また、標準媒介契約約款では、専任媒介契約の業者は依頼者に、文書で2週間に1回以上、業務の処理状況を報告するとされています。届いた報告をもとに、どこに課題がありそうかを担当者と話し合う材料にできます。

売り方：契約の期間と、選択肢を見直す

専任媒介契約の有効期間は、標準媒介契約約款で、3か月を超えない範囲で定めるとされています。専属専任媒介契約も同じです。この期間の区切りは、これまでの売り方を振り返る機会と考えることもできます。契約書の内容をご確認のうえ、詳しくは宅建業者や専門家にご確認ください。

売り方の選択肢には、自治体の仕組みもあります。鹿児島市の空き家バンクは、登録に費用はかからないとされています。ただし、売買・賃貸借契約が成立したときは、宅建業法に基づく仲介手数料が発生します。利用できる物件の条件などは、詳しくは市役所の窓口でご確認ください。

相続した空き家の場合は、税金の特例が関係することがあります。被相続人が住んでいた空き家を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、要件を満たすときは、譲渡所得の金額から、上限3,000万円まで控除できるとされています。この金額はあくまで上限で、人数や時期によって変わる場合があります。いくつかの条件がありますので、詳しくは税務署や税理士などの専門家にご確認ください。

まとめ

売れない状態から抜け出すには、価格・見せ方・売り方の順に、一つずつ確かめていく方法があります。価格は根拠を聞く、見せ方は建物の状態の伝え方と報告を活用する、売り方は契約の期間や選択肢を振り返る、という流れです。

制度や税金に関わる部分は、条件や時期によって扱いが変わることがあります。詳しくは、法務局・税務署・市役所などの窓口や、司法書士・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。

売却のお悩みは、睦和商事へご相談はお気軽に。鹿児島市内の不動産の売却に特化し、無料で査定の相談を受け付けています。相続・離婚・空き家・共有名義などのご事情に応じた相談も受け付けています。

参考にした公的情報

2026年10月4日時点で確認した情報です。

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この記事は、公的機関の情報などをもとにまとめた一般的な内容です。税金や法律の取り扱いは、個々のご事情や時期によって異なり、制度は変わることがあります。実際に手続きを進める際は、税務署・法務局・市役所などの窓口や、税理士・司法書士・弁護士などの専門家にご確認ください。

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