公的情報確認日：2026年10月4日

鹿児島市の親子間不動産売買｜価格の根拠・贈与税・融資の確認

親の家を子が買う、子の持分を親が取得するなど、親子間の売買は第三者への売却と同じように価格と支払いの根拠を整える必要があります。鹿児島市の不動産でも、家族が納得していることと、税務上の扱いや金融機関の融資判断は別です。契約する前に、売買価格・資金の流れ・所有権移転の予定を整理しましょう。

価格は税評価額だけで決めない

国税庁は、個人から著しく低い価格で財産を取得した場合、時価との差額を贈与として扱うことがあると案内しています。土地や家屋の時価は通常の取引価額が基本です。固定資産税評価額や相続税評価額を、そのまま売買価格の安全な基準と考えることはできません。著しく低い価格かどうかは個々の事案で判断されます。

周辺取引、土地の面積や接道、建物の状態などを調べ、価格を決めた経緯が分かる資料を残します。査定書だけで税務上の扱いが決まるわけではありませんが、家族内の話し合いや税理士との相談に使う資料になります。特殊な権利関係や評価が難しい物件は、不動産鑑定士への評価依頼も検討します。

国税庁のマイホームを売ったときの特例では、親子や夫婦など特別な関係の相手への売却は対象外とされています。『住んでいた家だから3,000万円控除が使える』と先に資金計画へ織り込まないでください。親子間の取引では、売主の譲渡所得、買主の贈与税の可能性、登記の税金などを分けて税理士等に相談します。

購入時の契約書、取得費や改修費の領収書、所有・居住期間が分かる資料を用意します。家を持ち続ける方法、贈与する方法、第三者に売る方法と比較する際も、税額だけで結論を出さず、誰が住み、維持費を誰が負担し、将来どうするかを同じ条件で検討します。

親子間売買に融資するか、どの書類が必要かは金融機関によります。購入価格を決める前に相談し、自己資金と借入れで代金を払えるか確認します。売主の住宅ローンが残る場合は、抵当権抹消と返済資金の調整も必要です。家族間の合意だけで担保や返済契約を変更できるとは考えず、契約先へ確認してください。

実際の支払いを伴う売買なら、代金の支払日、振込先、領収の確認方法を契約と対応させます。分割払いや親からの資金貸付けを組み合わせる場合は、返済の実態や税務処理も確認します。『書面だけ売買にして支払わない』など、契約と実際の資金の流れが食い違う形を避け、判断に迷う場合は専門家に資料を見せます。

敷地の境界、前面道路、増改築、雨漏りや設備不具合、共有者の有無を調べます。親の住まいとして使い続ける場合は、所有権を移した後の住み方、費用負担、修繕の判断を決めておきます。マンションなら管理規約や管理費等の負担も確認し、家族で理解が違う点を契約前に整理します。

鹿児島市内の土地や戸建てでは、同じ町名でも道路や高低差などの条件で査定は変わります。簡易査定の金額をそのまま親子間売買の時価と断定せず、現地と資料を確認した査定を相談してください。共有持分の取得を伴う場合は、家全体の価値と持分の権利関係を分けて検討します。

確認する順番は、所有者と担保の確認、物件調査と価格検討、税務・融資相談、契約条件の整理、代金決済と登記です。親子それぞれの希望だけでなく、共有者や同居家族に関係する事項も確認します。所有権移転の書類や費用は司法書士へ相談し、決済当日に必要な書類を事前に揃えます。

保存する資料は、査定や評価の資料、契約書、支払いの記録、税務申告の控え、登記関係の書類です。あとで他の相続人などへ経緯を説明する場面も想定し、価格を決めた理由と支払いの事実を別々に残します。睦和商事では物件の売却・査定相談を受け付け、税務や登記の判断が必要な場合は専門家への確認をお願いしています。

評価額だけでは判断できません。国税庁は土地・家屋の時価を通常の取引価額と案内し、低額譲渡の判定は個々の事案によるとしています。価格の根拠を整えて税理士等に確認してください。

国税庁の案内では、親子など特別な関係の相手への売却は、この特例の対象外です。税金を含めた資金計画を契約前に確認してください。